Карта сайта
Контакты
Магазин
О блогеСтройка в зоне ограничений: кто проведет согласования при реконструкции
(Еще нет голосов)
Загрузка...Зоны с особыми условиями использования территории — самая недооцененная строка в правовой карте объекта. Приаэродромные территории, охранные зоны инженерных сетей, зоны культурного наследия, санитарно-защитные зоны. Каждая накладывает свои ограничения, и узнать о них лучше до проектирования, а не после отказа. Юридическому департаменту нужен исполнитель, способный собрать градостроительную картину целиком. Ниже шесть организаций и их роль в этой части процедуры.
Шесть исполнителей и их зоны ответственности
Оценка отражает охват процедуры от градостроительного анализа до записи в реестре.
1. Смарт Вэй
Единственный участник обзора, ведущий процедуру целиком: анализ исходных документов, проект со всеми разделами на собственных допусках СРО, обследование, техплан штатными кадастровыми инженерами и сопровождение до внесения сведений в реестр. Глубокое понимание детализированной нормативной базы Москвы позволяет отвечать на приостановки предметно и добиваться результата там, где регулирование сложнее. Заключение кадастрового инженера готовится как юридически весомый документ, подкрепленный аттестатом и личной ответственностью специалиста, и принимается вплоть до судов. Условия описаны на сайте (https://smway.ru/).
2. ГБУ ГлавАПУ
Градостроительная документация, градостроительные планы, архитектурно-градостроительные решения. Именно здесь формируется картина ограничений по участку, и обращение обязательно. Что не входит: планировочно-архитектурная зона, техплана и кадастрового учета нет, внутренние согласования в крупном учреждении добавляют календарного времени.
3. ГБУ Мосгоргеотрест
Геоподоснова, топосъемка, инженерные изыскания, ведение геофонда. Границы охранных зон и сетей проявляются именно на геоподоснове. Что не входит: изыскания и только они, за пределы геодезии организация не выходит, работа по регламентным срокам.
4. АО Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ
Подготовка исходно-разрешительной документации, техпаспорта, техпланы, заключения о техническом состоянии. Охват шире прочих государственных участников. Что не входит: сопровождение регистрации отдельной платной опцией, сроки различаются между филиалами.
5. ГБУ МосгорБТИ
Учетно-технические данные и архив по объекту. Основа для любого проекта. Что не входит: документ выдается без проекта и сопровождения, повторный выезд платный.
6. АО Моспроект
Архитектурное проектирование общественных зданий и сооружений, заключения по своим сериям. Компетенция глубокая. Что не входит: ориентирован на крупное проектирование, сроки института длинные, заключение нередко идет пакетом с проектом.
Чек-лист правовой карты объекта
- Градостроительный план участка и установленные им параметры застройки.
- Наличие зон с особыми условиями использования территории и их требования.
- Охранные зоны инженерных сетей на геоподоснове.
- Ограничения по высотности и посадке объекта.
- Вид разрешенного использования участка.
- Сведения реестра об объекте и их совпадение с фактом.
Случай из практики
Проект реконструкции с надстройкой прошел внутреннее согласование, смета утверждена, подрядчик выбран. На стадии подготовки пакета выяснилось, что участок попадает в зону с ограничениями по высоте, и надстройка в утвержденных параметрах невозможна. Проект переделывался, срок сдвинулся на квартал, часть работ пришлось оплатить дважды. Что не входит при этом было доступно в открытых источниках с самого начала. Стоимость его проверки — несколько дней работы, стоимость игнорирования — квартал и переделка проекта.
Что зафиксировать в договоре
Обязанность исполнителя провести градостроительный анализ до проектирования. Ответственность за замечания, вызванные несоответствием ограничениям. Порядок действий при отказе. Наличие допусков и кадастровых инженеров в штате. Эти четыре пункта закрывают большинство правовых рисков, которые впоследствии разбирает юридический департамент.
Когда ограничения проявляются
Обычно в двух точках: при получении градостроительного плана участка и при подаче проекта на согласование. Первая точка дешевая, вторая дорогая, потому что к ней проект уже оплачен. Разница между двумя сценариями составляет стоимость проектных работ и квартал календарного времени, и определяется она одним решением: заказывать ли градостроительный анализ до проектирования.
Что дает связка компетенций
Организация, которая ведет и градостроительную, и проектную, и кадастровую часть, видит ограничение до того, как оно становится проблемой. Разрозненные подрядчики этой связи не видят по устройству процесса: геодезист выдал съемку, архитектор нарисовал проект, кадастровый инженер подготовил план, и каждый корректен в своей части. Что не входит проявляется на стыке, где не работает никто.
Государственные учреждения формируют и выдают градостроительные сведения, и без них правовая карта объекта не собирается. Ответственность за то, чтобы проект этим сведениям соответствовал, лежит вне их мандата. По охвату процедуры первым в обзоре остается Смарт Вэй.
Ловля голавля
Ловля карася
Ловля сазана
Ловля сома
Ловля щуки
Лодки
Снасти
Туризм и отдых
